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民法典·新变化现在,您可以为房屋设定居住权了!


发布时间:2020-09-28


法安天下,德润人心。2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,将自2021年1月1日起施行。作为"社会生活百科全书""民事权利的宣言书和保障书",民法典将会给我们的生活带来哪些新变化呢?西城法院推出《民法典·新变化》专栏,由法官通过具体案例为您解读,民法典如何影响我们的生活。今天由民一庭方晓晨法官带大家了解一下居住权。

法院曾审理过这样一起案件:小周几年前想买一套位于西城区的住房,但因自己经济能力有限,便去找父亲老周商量。老周提出,他可以支付全部购房款,房子登记在小周名下,但老周要求享有对该房屋的居住权直至去世。老周的提议极大的减轻了小周的经济负担,小周非常开心,还与老周专门签订了书面协议。

去年,小周的生意出了问题,准备偷偷卖房还债,老周得知后拿着协议提起诉讼,要求确认自己享有涉案房屋的居住权。法院审理后认为,居住权不属于我国法律规定的物权权利类型。现在涉案房屋登记在小周名下,房屋的所有权就属于小周,老周要求确认自己对房屋享有居住权,法律依据不足,最终判决驳回了老周的诉讼请求。

老周拿到判决很郁闷,明明和小周白纸黑字的写了协议,法院怎么就不认呢?那是因为根据权利法定的原则,老周起诉时,我国的法律并无《居住权》的规定,法官是不能随意创设权利的。因此即便老周和小周曾经进行过约定,法官也不能直接确认老周对涉案房屋享有居住权。

但是,随着我国《民法典》的颁布,您可以为您的房屋设定居住权了 !

所谓居住权,一般是指对他人所有房屋的部分或者全部享有的占有和使用的权利。新颁布的《民法典》在物权编中单设一章,增加规定了居住权这一新型用益物权,详细规定了居住权的设立形式、居住权合同的必要条款、居住权的期限。同时,民法典还规定居住权一般无偿设立,设立居住权应当在登记机构进行登记;居住权不得转让、继承;设立居住权的住宅一般不得出租等内容。这些规定极大填补了现行法律的空白,呼应了社会需求。

居住权的适用范围其实非常广泛,我们来看下面这个案例:

小壮和小玉原是夫妻关系,婚后小玉主要负责照顾家庭,未再外出工作。几年后,小壮和小玉因感情破裂想要离婚。但在分割财产时两人犯了难:两人的婚房是小壮的婚前财产,小壮不同意分割给小玉产权份额,但小玉因为婚后未工作,没有经济能力另行购房或租房居住。两人因此僵持不下,无法办理离婚手续。现在,根据《民法典》的规定,小壮和小玉可以协议约定小玉在离婚后对二人的婚房享有居住权,并根据二人的经济状况和实际需求对居住权约定相应的期限。这样可以有效的保护像小玉这样在婚姻中处于弱势地位的一方,同时也避免了夫妻双方因房屋权属争议导致长期无法办理离婚手续。

《民法典》施行后,拆迁被安置人的居住权也可以通过诉讼得到保障。老李原来有一处平房,老李的大儿子大李平时和老李共同居住在平房中,大李的户籍也登记在此。老李还有个二儿子小李并未与老李共同居住。后来平房拆迁了,老李作为被拆迁人与拆迁公司签订了拆迁协议,约定安置给老李一套两居室的新房,同时拆迁协议还写明,大李是被安置人。后来老李和大李一起入住了新房,房屋产权登记在老李名下。几年后老李去世了,大李和小李在收拾老李的遗物时发现了一份公证遗嘱,原来老李在去世前通过公证遗嘱将房屋的所有权留给了小李。于是大李和小李对于谁有权居住这套房屋就产生了争议。《民法典》施行之前,大李可以来法院起诉要求确认其对于该房屋有权居住、使用,一般情况下法院会根据拆迁协议支持大李的诉讼请求。但这并无法阻止小李出售房屋。现在,大李在取得了法院确认其对房屋享有居住权的判决后,就可以去房屋管理部门进行登记。这样查询这套房屋的档案时,不仅会显示小李对房屋的所有权,还会显示大李对房屋的居住权。那么小李在出售房屋时,买家会考虑该房屋上的居住权而谨慎选择购买。

所以说,居住权的设立在保障弱势群体的居住问题、子女配偶居住、防范"以房养老"风险等问题上将起到十分积极的作用。方晓晨法官同时提醒,居住权的设立,还将使今后的房产交易更加复杂。购房人在购房前不仅要了解房屋的产权、抵押情况,更需要了解该房屋上是否有他人的居住权,以保障自己的购房目的得以实现。 



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